8 (342) 2-799-499
sodpk.perm@mail.ru
СОДПК Экспертный cовет Документы Новости Медиа Тендеры и конкурсы
8 (342) 2-799-499
sodpk.perm@mail.ru
СОДПК Документы Новости Медиа Тендеры и конкурсы

Новости

Страница 2 / 20
Материалы самарской конференции по оценке и судебной экспертизе
7 Апреля 2025
03–04.04.2025 в Самаре состоялась научно-практическая конференция «Оценочная деятельность и судебная экспертиза: современные условия, актуальная практика и перспективы развития», которую Ассоциация организовала совместно с Самарским государственным техническим университетом.
Материалы конференции здесь

Может кому-нибудь что-нибудь пригодится.
Кризис в недвижимости откладывается на осень
4 Апреля 2025
Застройщики придерживают квартиры, чтобы не допустить обвала цен, но при этом нуждаются в деньгах на обслуживание подорожавших долгов. У большинства запасов хватит до осени, но, если ЦБ к тому времени не снизит существенно ключевую ставку, могут начаться дефолты или даже банкротства

Крупнейшие девелоперы стараются как можно дольше оттянуть публикацию финансовых результатов за 2024 год и отчитываются только об объемах продаж и сданных квадратных метрах. Отчетность отдельных смельчаков (например, «Эталона», который пока не редомицилировался и не торгуется на бирже) показывает, что главная проблема кроется в возросшей стоимости обслуживания займов. Первые дефолты уже есть, но в сфере не жилой, а коммерческой недвижимости. ФПК «Гарант-Инвест», владеющая портфелем многофункциональных и торговых центров в Москве, допустила технический дефолт по выкупу облигаций на 2,8 млрд рублей и по выплате купона на 42,7 млн. Компания ссылается на слишком высокую ключевую ставку и утверждает, что работает над реструктуризацией долгов.
Попробуем оценить, насколько опасна ситуация в жилой недвижимости и пришло ли время кризиса, аналогичного тому, что случился в 2008 году.

Не так плохо, как боялись
Если судить по отраслевому строительному индексу Мосбиржи (MOEXRE), рынок акций после пессимистичной второй половины прошлого года удостоверился, что застройщики прямо сейчас массово валиться не собираются, и воспрял духом. Похоже, инвесторы совсем уж критичных проблем у девелоперов не видят, а возможно, просто рассчитывают, что крупнейших игроков в случае чего будут спасть кредитующие их банки или государство.
Операционные показатели строительных компаний пока ухудшаются не сильно. По данным ЦБ, в четвертом квартале 2024 года площадь реализуемых проектов сократилась по сравнению с предшествующим кварталом всего на 2,9% и составила 114,4 млн кв. м. При этом в четвертом квартале началось строительство многоквартирных домов общей площадью 13,1 млн «квадратов», что несколько больше, чем в третьем (12,5 млн).
Доля проданного жилья снижается, но тоже не слишком заметно: в четвертом квартале она составила 29% (−4 п. п. к предыдущему кварталу) в строящихся объектах и 74% (−0,6 п. п.) в готовых. При этом «в метрах» продажи упали на 20%: среднемесячный объем сделок по строящемуся жилью в течение последних шести месяцев 2024 года был на уровне 2 млн кв. м, что заметно ниже 2,4 млн в первом полугодии.
Пока девелоперам удается главное — не допустить падения цен: они все еще растут, просто не так быстро, как раньше. Подъем номинальных цен на первичном рынке в четвертом квартале замедлился с 2,3 до 1,6% (с корректировкой на инфляцию стоимость жилья снизилась на 2,3%).
Однако кредиторам, банкам, инвесторам и заинтересованным наблюдателям важны не операционные показатели, а финансовые. Некоторые данные есть у ЦБ. Например, уровень покрытия проектного финансирования застройщиков средствами на счетах эскроу к концу 2024 года упал до 72% — это минимальное значение с 2021 года. Для сравнения: на декабрь 2023-го этот показатель составлял 90%.
Это очень важный момент: от покрытия счетами эскроу зависит ставка, по которой компаниям предоставляется проектное финансирование. Говоря проще, та часть, которая не покрыта счетами эскроу, выдается на рыночных условиях. За четвертый квартал 2024 года средневзвешенная ставка по портфелю проектного финансирования игроков рынка недвижимости выросла на 1,6 п. п., достигнув 9,4%. Впрочем, это все еще вдвое ниже средней ставки по корпоративному портфелю банков в целом (18,7%, +1,9 п. п. за четвертый квартал).
Напомним, что если раньше застройщик напрямую использовал деньги дольщиков, то сейчас между ними встал банк: средства покупателей оседают на счетах эскроу, а девелопер работает за счет кредитов, полученных от банка в рамках проектного финансирования. Проектное финансирование — особый вид ссуды, которая погашается за счет потока доходов от проекта. В данном случае потоком доходов являются деньги со счетов эскроу, которые застройщику выдаются после сдачи объекта. Получается, что кредитующему банку даже не нужно оценивать поток будущих доходов — он видит все заранее, еще до того, как строительная компания получит деньги.

Заядлые должники в зоне риска
В красной зоне, разумеется, находятся девелоперы с высоким уровнем корпоративного долга. Против них играют сразу два фактора: не только высокие ставки, но и снижение спроса, которое через наполнение счетов эскроу сказывается на стоимости обслуживания кредита по описанной выше схеме. Ситуация и так не идеальная, но банки еще и выкручивают руки. Руководитель аналитического отдела инвестиционной компании «Юнисервис Капитал» Екатерина Маевская отмечает, что финансовые организации «добровольно-принудительно» переводят девелоперов на займы с плавающей ставкой. «В случае продолжения такого тренда нельзя исключать ряд банкротств застройщиков, что может стать ударом и для банковского сектора. Хотя, конечно, банки будут использовать все инструменты, чтобы не допустить массового ухода девелоперов в закат, от продления лимитов и перекредитования до поиска альтернативных вариантов достраивания объектов. Им на помощь может прийти и государство, то есть не стоит исключать “огосударствление” отрасли», — рассуждает она.
Тут есть один интересный момент. Дольщик не вправе просто так забрать свои деньги со счета эскроу — это можно сделать в случае банкротства или ликвидации застройщика, а также в случае затягивания сроков сдачи жилья более чем на два месяца.
В целом банку, который вместе с эскроу выдал девелоперу проектное кредитование (как чаще всего и происходит), невыгодно банкротить компанию. Проще поддерживать в ней жизнь или взять ее под управление либо передать объект для достройки другой фирме. В противном случае банк останется не только один на один с обанкротившимся заемщиком, но и лишится фондирования в виде денег на счетах эскроу.
Конечно, риски распределены по отрасли неравномерно. По словам гендиректора аналитического центра «БизнесДром», председателя комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павла Самиева, застройщики различаются с точки зрения специализации по клиентским сегментам. В некоторых сегментах спрос очень сильно снизился из-за спада в ипотеке. «Сильнее всего провалились эконом и эконом плюс и, соответственно, специализировавшиеся на них девелоперы, — поясняет Павел Самиев. — Эти компании сейчас оказались в очень тяжелой ситуации. Если же у них еще и достаточно высокая долговая нагрузка, то они находятся в зоне риска». Руководитель «БизнесДром» напоминает: помимо счетов эскроу и проектного финансирования есть еще и чисто рыночное фондирование — облигации и банковские кредиты, по которым ставки могут быть более высокими (особенно если они плавающие), соответственно, и нагрузка по их обслуживанию больше. При торможении продаж из-за сокращения спроса у таких застройщиков сразу начинаются проблемы с ликвидностью.
Екатерина Маевская обращает внимание на облигационный рынок, котировки на котором (вместе с ростом ключевой ставки и ужесточением ДКП) в течение всего 2024 года стремительно падали. Если на широком рынке снижение котировок с января по декабрь установилось на уровне 11%, то представители девелоперов потеряли почти 20%, опустившись в цене до 80% от номинала. С падением котировок доходности по облигациям застройщиков, напротив, устремились вверх: на начало прошлого года медианная доходность составляла около 20%, а уже в декабре была в два раза выше. Для новых же выпусков девелоперов, как рассказывает руководитель аналитического отдела «Юнисервис Капитал», уже обычной практикой стало закладывание дополнительной «премии за отрасль» на уровне одного-двух процентных пунктов: по сути, на публичном долговом рынке застройщиков приравняли к наиболее рисковым отраслям, таким как микрофинансы.
В целом в нынешней ситуации сами собой напрашиваются аналогии с массовыми банкротствами девелоперов в 2008–2009 годах. Как напоминает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков, в тот кризис дефолт по облигациям российских компаний составил 160 млрд рублей.
Обвал в отрасли в 2008–2009 годах, как и текущие проблемы, был связан с кредитованием строительства. Тогда компании финансировали свои проекты за счет валютных займов, которые брались под низкие (по сравнению с рублевыми) ставки. Схема отлично работала, пока курс доллара снижался. Однако в кризис не только упал спрос и цены на новостройки пришлось снизить (скидки порой достигали 50–60%), но еще и доллар взлетел. Самые знаковые истории того периода — это истории «Системы-Галс» (чистый долг / EBITDA в 2007 году накануне кризиса — 12,5) и «Миракс Групп». Тогда 51% акций «Системы-Галс» («дочка» АФК «Система») были проданы банку ВТБ за символические 60 рублей. Нечто похожее случилось и с некоторыми другими девелоперами; в конечном счете ВТБ досталась и башня «Федерация», построенная «Миракс Групп». Владельцу же «Миракс Групп» Сергею Полонскому пришлось и вовсе пуститься в бега.
Попытки выяснить уровень закредитованности застройщиков сейчас разбиваются о две преграды — мутную отчетность (каждый жилой комплекс — отдельное ООО, но в документах материнской компании все они консолидируются) и разные методологии подсчета у разных аналитиков. В частности, нет консенсуса по счетам эскроу: одни специалисты учитывают их при расчете показателя «чистый долг / EBITDA», другие — нет.
По оценке эксперта по фондовому рынку компании «БКС Мир инвестиций» Олега Решетникова, в 2008 году соотношение долга к EBITDA достигало 6, сейчас это в среднем 2,2–2,3. При этом по состоянию на январь 2024 года долг девелоперов составлял 8,2 трлн рублей в абсолюте (для сравнения: в 2008-м он равнялся примерно 300 млрд, эквивалент 1 трлн по нынешнему курсу).
От себя добавим, что в 2008 году 300 млрд рублей долга соответствовали 13,5% от 2,2 трлн общего объема валовой добавленной стоимости строительной отрасли. В 2024 году 8,2 трлн рублей долга соответствуют 91,2% от 9 трлн. Но даже по таким метрикам напрямую делать вывод об устойчивости строительной отрасли тогда и сейчас нельзя: слишком сильно поменялся сам механизм работы застройщиков (речь идет о роли банков и тех же счетах эскроу). Олег Решетников напоминает, что на сентябрь 2024 года около 85% долга девелоперов были покрыты счетами эскроу, что снижает риски для покупателей жилья и банков — но не для самих компаний.
Директор департамента рынка капиталов Первоуральскбанка Артем Тузов уверен, что показатель «чистый долг / EBITDA» с учетом средств на счетах эскроу у застройщиков находится на приемлемом уровне 1–2. Однако без эскроу этот показатель может быть в разы больше. Впрочем, эксперт отмечает, что понять, насколько это критично, трудно: ранее кризисов со счетами эскроу рынок не проходил.
Есть аналитики, которые считают текущую ситуацию более сложной, чем в 2008 году. Так, по оценке начальника аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олега Абелева, соотношение чистого долга и EBITDA сейчас существенно выше: в 2008 году оно составляло 3,5–4,5, а в 2025-м — 5,5–7,5. Тогда проблемы компаний были в основном вызваны резким ростом стоимости стройматериалов на фоне обвала курса рубля, сейчас они связаны со сворачиванием ипотечных программ, прекращением субсидирования со стороны государства и снижением спроса на кредиты из-за высоких ставок. Иными словами, текущие сложности носят более долгосрочный характер.
Директор Банковского института НИУ ВШЭ Василий Солодков также полагает, что положение у девелоперов сейчас хуже, чем 17 лет назад. По его мнению, проблема в том, что схема с проектным финансированием и счетами эскроу не учитывает возможности резкого роста процентов по кредитам, а в текущих обстоятельствах инструментов, хеджирующих процентный риск, по сути, нет. Раньше у нас был валютный рынок, на котором в периоды высокой инфляции можно было купить доллары, однако сейчас ничего, кроме рублевых инструментов, не осталось. «Если застройщик хочет что-то строить, он должен привлечь средства под 30 процентов и более, — рассуждает Солодков. — Получается, если он за два года не сдаст дом, проценты сравняются с суммой кредита. Это отражается в ценах на жилье. Но если раньше была льготная ипотека, то сейчас ипотечные кредиты тоже предлагают под 30 процентов. Спрос, разумеется, падает. Дальше начинаются проблемы у застройщиков, а затем, очевидно, и у банков. Хотя банкам в этом плане легче: у них остаются средства на счетах эскроу. Однако они не покроют убытков от ссуд, выданных по более высокой ставке».
А вот директор Центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев убежден, что все не так плохо: в условиях высоких ставок девелоперы более осторожно обращаются с так называемым бридж-кредитом на покупку участка или предпроектные работы, тратя на это в первую очередь собственные средства, накопленные за 2022–2024 годы. «Если ставка по проектному финансированию определяется с учетом объема средств дольщиков на счетах эскроу — “естественного источника” пассивов для ссуд застройщикам — и, соответственно, сравнительно невысока при приемлемом наполнении эскроу, то ставка по бридж-кредиту рыночная и сейчас превышает 25 процентов, — продолжает Фадеев. — В случаях, когда какой-либо девелопер существенно расширил свой земельный банк в 2022–2024 годах и не вывел проекты на рынок, его долговая нагрузка может оказаться серьезной, однако ничто не мешает продать часть земельного портфеля». И действительно, в кризисные периоды количество сделок купли-продажи земли для жилого строительства обычно вырастает.
Что интересно, рейтинговые агентства оценивают текущую ситуацию с долгами застройщиков как умеренную. Как поясняет директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Роман Андреев, в период высокого спроса в рамках программы льготной ипотеки от государства, которая закончилась в середине прошлого года, девелоперы смогли нарастить продажи и наполнить счета эскроу. Средства на этих счетах позволяют сгладить долговые метрики, а хорошие продажи 2023 — первой половины 2024 года смогут поддерживать финансовые показатели еще несколько лет в силу особенностей учета выручки.
Роман Андреев предполагает, что ситуация, аналогичная кризису 2008 года, вряд ли повторится точь-в-точь, потому что, как уже говорилось, жилье строится через механизм проектного финансирования, контролируемый банком, и банки будут стремиться купировать риски в портфеле кредитов, выданных девелоперам. Проектное финансирование позволяет финансовым организациям частично контролировать расходную часть бизнеса застройщиков и оказывать влияние на планы продаж. Проще говоря, банки, скорее всего, не давали заемщикам влезать в долги, чересчур агрессивно скупая участки, а сейчас рекомендуют им придерживать продажи.

Все под контролем
Если говорить о банках, то риск серьезных проблем для них в случае банкротства отдельных застройщиков минимален, а до массовых банкротств все же очень далеко. Как рассказал Павел Самиев, в портфелях кредитных организаций облигаций или других инструментов девелоперов не очень много: банки предпочитают другие отрасли. «Бумаги застройщиков держат другие инвесторы, например частные. Полтора-два года назад “физики” смотрели на застройщиков как на интересных (как им тогда казалось) эмитентов с точки зрения соотношения “риск — доходность”. Сейчас ситуация иная», — объясняет он.
Соответственно, главный риск связан с займами, выданными девелоперам. По данным Банка России, доля кредитов по виду экономической деятельности «Строительство» стабильно составляет около 6% портфеля, доля проектного финансирования застройщиков в последнее время — около 9,4%, а кредитование более широкой отрасли «Недвижимость» — чуть меньше 20%. Мы в первую очередь интересуемся компаниями, специализирующимися на многоквартирных жилых домах, а они строятся за счет проектного финансирования. Соответственно, можно ориентироваться на долю корпоративного портфеля в 9,4%.
Конечно, даже небольшое число банкротств создаст отдельным банкам неудобства в виде необходимости управлять непрофильными активами. Как поясняет Олег Абелев, если застройщик не сможет погашать кредит и недвижимость перейдет в залог банку, для финансовой организации этот объект станет такой же обузой, как и для девелопера: часто это недострой, и нужно сильно постараться, чтобы найти на него покупателя.
Артем Тузов напоминает: по мысли законодателей, если застройщики начнут валиться, проблему должен взять на себя банк, который одобрял финансовую модель и целевые кредиты. «В целом банкиры не строители. Поэтому в случае банкротства заемщиков банки окажутся в убытке. Однако покупателям жилья через эскроу лишиться средств очень сложно: для этого должен обанкротиться не только застройщик, но и банк. Такого еще ни разу не происходило. И пока нет оснований считать, что это возможно», — добавляет директор департамента рынка капиталов Первоуральскбанка.
Что касается других рисков, то, по словам Ярослава Кабакова, банки могут столкнуться с рядом проблем: неплатежами по ипотеке, если девелопер не завершает строительство; изъятием залогов и продажей с убытком; невозвратом средств при ухудшении финансового состояния застройщика. Реструктуризация кредитов возможна, но она увеличивает долговую нагрузку банка и требует создания дополнительных резервов.

Монокль
Рынок недвижимости накрыл отлив
4 Апреля 2025
Застройщики вибрируют: продажи сильно сжались, а долговое бремя становится все тяжелее.

В принципе, при текущих ценах на квартиры и ставках по ипотеке странно, что вообще есть хоть какие-то продажи, — но отчетность девелоперов и банков показывает, что есть. В основном все еще за счет льготных программ, а также хитроумных способов в виде рассрочки от застройщика и прочей финансовой инженерии, которая нервирует Банк России.

В ближайшие месяцы, если ставка останется запретительной, в стройкомплексе могут начаться банкротства. Но все говорят об этом с полным спокойствием: бурного кризиса недвижимости, когда люди остаются с недостроенными квартирами и без денег, а банки латают дыры в балансах, никто не ждет. Консенсус таков: банки всячески будут спасать застройщиков, которых они кредитуют, а если в этом деле им будет слишком тяжело — государство вмешается и точно не допустит падения крупных игроков.

Все дело в заработавшей в 2019 году системе эскроу-счетов, которая была призвана положить конец проблеме обманутых дольщиков и сделать рынок новостроек цивилизованным. Для этого между гражданами-дольщиками и девелоперами встали банки. Их роль заключается в своего рода надзоре: деньги от продажи квартир «на котловане» теперь поступают на эскроу-счет, и под них банк выдает застройщику кредиты низкой ставке по мере возведения дома. Если продажи идут не так хорошо, застройщик может взять в этом же банке кредит, уже по рыночной ставке. Фактически строительный сектор стал «прокси» банков, их вотчиной, которой в последние шесть лет финансисты управляли по своему усмотрению. В сочетании со спонсируемой государством льготной ипотекой это вызывало у банков ощущение, что зарабатывать на недвижимости можно практически без всякого риска.

И в самом деле: даже сейчас уровень покрытия проектного финансирования застройщиков средствами на счетах эскроу превышает 70%, то есть на 70% долги стройсектора покрыты живыми деньгами. Конечно, у застройщиков есть еще другие долги — облигационные, например, — и кто-то может быть закредитован сильнее, чем позволительно. Но все равно подушка из 6 трлн рублей на эскроу-счетах способна погасить масштабный кризис, а с отдельными игроками пусть разбираются их кредиторы. В конце концов, любой кризис несет с собой передел рынка, и более сильные или имеющие доступ к финансовому ресурсу игроки наверняка уже присмотрели себе активы тех, чье положение слишком шаткое.

Считается, что банкам невыгодно банкротить девелопера — ведь придется тогда забрать недострой, а это нагрузка на капитал и непрофильный актив. Но на самом деле тут все будет зависеть от принципиальности ЦБ. У регулятора огромное поле для послаблений банковских нормативов и других способов помочь банкам пережить непростое время.

Надвигающийся кризис в строительстве протестирует систему эскроу-счетов, и, если она выдержит (а пока все на это указывает), мы получим подтверждение: государству удалось выстроить устойчивую систему финансирования нового строительства, без обманутых дольщиков. Правда, за это пришлось заплатить всем нам: с 2019 года цена жилья в России выросла в два с половиной раза, с 70 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр (данные «СберИндекса»). Ведь в системе появилось новое звено — банки, которые привыкли хорошо зарабатывать, — и при этом застройщики тоже не хотели упускать свою маржу. Оплатили этот банкет граждане и государство, которое теперь много лет будет направлять из бюджета сотни миллиардов на льготную ипотеку. Поэтому держать цены для девелоперов и банков теперь дело не только безопасности (как только залоги начнут дешеветь, система зашатается), но и принципа: нельзя признать, что цена была неоправданно высока. Потерпеть осталось до осени, там и ставку могут снизить, а потом в дело вступит искусственно созданный дефицит жилья на рынке и цены, глядишь, снова пойдут в рост.

Монокль
В Перми популярны маленькие квартиры, но ограничения могут изменить рынок
3 Апреля 2025
Несмотря на сложную ситуацию на рынке недвижимости, спрос на небольшие квартиры в Перми остается высоким. Как сообщили региональные застройщики, вскоре строительство такого жилья может столкнуться с новыми ограничениями.

На платформе «Авито» представлено свыше тысячи объявлений о продаже квартир площадью до 33 кв. м. Среди предложений преобладают студии, также есть одно- и двухкомнатные квартиры. Средняя цена начинается от одного миллиона рублей — вполне доступный вариант в условиях высоких процентных ставок и ограничений льготных ипотечных программ, считают участники рынка.

Однако риелторы отмечают снижение количества сделок за последний год. По словам специалиста по подбору новостроек агентства «Новый город» Любови Жигалкиной, большая часть покупателей теперь приобретает жилье для личного проживания.

«Спрос изменился таким образом, что сейчас большее количество сделок приходится на тех, кто решает вопрос с покупкой жилья именно для себя или кого-то из родственников. Стало меньше инвестиционных сделок, поэтому на малогагабаритное жильё стало приходиться меньше сделок, их в основном покупали инвесторы для вложений», — рассказала Любовь Жигалкина.

Эксперты разделились во мнениях относительно целесообразности строительства малогабаритных квартир. Многие считают, что площади в 28 кв. м недостаточны для комфортного проживания. Аналогичной позиции придерживается правительство, которое ранее ввело ограничения на проектирование таких квартир в Москве и Подмосковье. Теперь эти меры планируют распространить на другие регионы. Минстрой рекомендует местным властям согласовывать проекты с квартирами-студиями площадью от 28 кв. м.

Тем не менее, местные эксперты опасаются, что подобные ограничения могут негативно сказаться на рынке недвижимости. Эксперт рынка недвижимости Игорь Юфарев подчеркнул, что ограничение спроса на доступные квартиры лишит многих возможности приобретения жилья, соответствующего их финансовым возможностям.

«Я не вижу преимуществ в данный период времени в ограничении площади квартир. Есть спрос и предложение, мы же в рыночных условиях находимся. Получается, спрос на такие квартиры есть, но его искусственно ограничивают. Большое количество потребителей не смогут себе приобрести тот продукт, который могут себе позволить. Надеюсь, что если и будут вводить такие ограничения, то постепенно», — считает Игорь Юфарев.

Пермские девелоперы заявили о готовности учитывать рекомендации Минстроя при проектировании новых объектов. Однако они предупреждают, что ограничения могут привести к росту стоимости квадратного метра.

Директор компании-девелопера «Ингрупп» Матвей Дружинин отметил, что стандарты комфорта должны соответствовать современным требованиям, и минимальная площадь играет ключевую роль.

«Рекомендации Минстроя о необходимости соблюдения девелоперами требований к минимальной площади жилья — это рациональный шаг, ориентированный на долгосрочное развитие отрасли. Квартиры с недостаточной площадью, особенно однокомнатные студии менее 28 кв. м, зачастую не обеспечивают должного уровня жизни для резидентов. Стандарты комфорта должны соответствовать современным потребностям, и минимальная площадь является одним из ключевых параметров. В наших проектах доля квартир-студий редко превышает 15% от общего числа квартир в жилом комплексе», — поделился директор компании-девелопера «Ингрупп» Матвей Дружинин.

Эксперты полагают, что в Пермском крае рекомендации Минстроя вряд ли станут обязательными нормами, поскольку здесь значительно меньше новостроек с малогабаритными квартирами по сравнению с Москвой и Подмосковьем.

РБК
«Большая Пермь». Рассказываем о дискуссии, которая велась в момент формирования границ города
31 Марта 2025
Краевая столица могла быть еще больше, чем сейчас, а при иных раскладах – наоборот, разделена на несколько маленьких городов.

Несмотря на колоссальное «расползание» Перми в 1920-е годы, тогда за короткий период площадь увеличилась в 2,5 раза, это был все еще относительно компактный город, если не считать появление ярко выраженного восточного крыла в виде Мотовилихи. Еще Пермь сильно вытянулась на юг – в сторону современной ул. Чкалова, а на западе поглотила поселок Шпальный, часть современного микрорайона Парковый. На севере росту города препятствовала Кама и отсутствие автомобильных и пешеходных мостов через нее (была только переправа), но вся расположенная здесь Пролетарская слобода являлась городской территорией. Кроме того, продолжался спор о статусе Нижней Курьи (хотя она вошла в список территорий, присоединенных к Перми еще в 1925 году).

Заводы и соцгородки
В 1930-е годы на смену новой экономической политике пришла индустриализация. В начале третьего десятилетия стало ясно, что в скором времени Пермь и ее окраины станут местом строительства ряда новых крупных предприятий.
На территории, расположенной между деревнями Стрелка и Конец-Бор, начался подготовительный этап строительства Камского (позднее – Краснокамского) целлюлозно-бумажного комбината. В районе Заборно-Оборинской лесной дачи, ниже дачного поселка Нижняя Курья, готовились постройки «Комбината К» («Пермский пороховой завод»). В этом же районе планировали разместить фабрики Гознака и искусственного волокна. В Нижней Курье хотели создать соцгородок на 70 тысяч человек, который объединил бы рабочих местной фабрики, «Комбината К», затона с судоремонтным заводом и судоверфи.

Общий вид на строительство соцгородка, г. Молотово, Пермский округ Уральской области, 1932 год.

Планировалось расширение города и в других направлениях, что также было связано с промышленным развитием. Территорию суперфосфатного завода хотели продлить на юг до деревни Балмошная. На север предприятие расти не могло из-за соседства с Горнозаводской железнодорожной веткой и нефтескладами. В связи с расширением последних было решено перенести существующий поселок в районе деревни Балмошная «на горное плато за железную дорогу». В середине 1930-х годов в бараках в новом рабочем поселке Кислотный уже проживало около 13 тысяч человек, более половины из которых не имело прописки. Существовали масштабные планы по развитию соседнего Левшино, которое было отнесено к категории рабочего поселка. В частности, здесь предполагалось размещение группы металлообрабатывающих заводов, в связи с чем также декларировалась постройка соцгородка с населением 50-60 тысяч человек.
Таким образом, комиссия по размещению новых предприятий констатировала необходимость расширения Перми в четырех направлениях – в районе деревни Стрелка, Нижней Курьи, Левшино и Мотовилихи. При этом на правом берегу Камы, в «закамской части», рассматривалась возможность создания как одного, так и двух соцгородков.

Вид на барачный поселок при строительстве соцгорода Рабочего поселка, г. Молотово (Мотовилиха), 26 июля 1932 год.

Не все эти задумки были реализованы, тем не менее, именно в период первых пятилеток заданы векторы развития Перми на несколько десятилетий вперед.
Из планов горсовета по расширению городской черты становится понятным главное отличие намечаемых «приращений» от предшествующего периода. В 1920-е годы речь шла, в первую очередь, о создании единого города Пермь-Мотовилиха с включением всех земель, расположенных между двумя населенными пунктами, а также о присоединении территорий, непосредственно прилегающих к городу. Индустриализация поставила на повестку дня иные задачи. Говорить стали о присоединении к городу не столько действующих населенных пунктов, сколько незастроенных земель вблизи новых предприятий.
Создание рабочих поселков «социалистического типа» при этом превращалось не только в необходимость, но и в навязчивую идею. Гигантомания городских властей проявилась в планах создания новой «Большой Перми», население которой составило бы более 700 тысяч человек против 173,5 тысячи в 1931 году. Площадь города возросла бы примерно с 20 тысяч до 85 тысяч га (сейчас – около 80 тысяч га), а ее общая протяженность по обоим берегам Камы и Чусовой – до 37 км.

В борьбе за «Большую Пермь»
В 1930-х развернулась дискуссия о разумных пределах расширения города. Проект «Большой Перми» противостоял концепции двух разделенных городов, каждый из которых должен был располагаться на «своем» берегу Камы.
В пояснительной записке к проекту расширения городской черты Перми, представленной в ноябре 1930 года, впервые упоминалось о необходимости строительства гидроэлектростанции на Каме, которая обеспечила бы промышленный район дешевой электроэнергией. Местом будущего строительства ГЭС назывался район Левшино ниже устья Чусовой. Тогда же зашла речь о создании сортировочной станции в районе деревни Бахаревка на юге от Перми «для удовлетворения нужд железнодорожного транспорта». Необходимость включения всех вновь строящихся рабочих поселков, в том числе расположенных на значительном расстоянии от Перми, в состав города объясняли опытом Мотовилихи. В целях упрощения административного управления наряду с уже существующим Мотовилихинским планировалось создание Левшинского, Нижне-Курьинского и Закамского райсоветов.

Строительство посёлка ТЭЦ на территории Камского целлюлозно-бумажного комбината, 1930-е годы.

Пермь на тот момент подчинялась Свердловску: решения, касающиеся расширения города, утверждались там. Там же находилась Уральская плановая комиссия (Уралплан), которая занималась планированием народного хозяйства территории. Сектор культуры и быта Уралплана критически отнесся к столь грандиозным планам образования «Большой Перми». В его заключении было сказано, что «необходимость создания такого большого города Пермским горсоветом не доказана, ибо объяснительная записка не дает абсолютно никаких расчетов экономической целесообразности для «Большой Перми».
По мнению авторов заключения, география местности говорила в пользу того, что будет более рационально создать два города: Пермь, который должен простираться по обоим берегам Камы от железнодорожного моста на восток до Чусовой; и Новый город – на правом берегу Камы, от моста на запад. Предполагалось, что он будет сформирован из населения всех размещаемых на этой территории промпредприятий в количестве около 200 тысяч человек. Свердловчане считали, что именно такой подход даст возможность построить рентабельное городское хозяйство. Они указывали на то, что рельеф требует раздельных водопровода и канализации для правого и левого берегов Камы.

Четыре мини-города
Президиум Уралплана, рассмотрев представленные материалы о расширении городской черты, 29 апреля 1931 года отклонил проект «Большой Перми», сославшись на приведенное выше заключение собственного сектора культуры и быта. Уралплан признал необходимым создание в районе «Комбината К» Нового города, «который должен обслужить все предприятия в Закамье». Население безымянного населенного пункта, по приблизительным оценкам, должно было составить 230 тысяч человек.
Спустя несколько месяцев по планам о создании единой «Большой Перми» был нанесен новый удар: 3 августа Президиум Пермского горсовета поручил «определить на карте территорию города Молотово» (Мотовилихи) и «проработать вопрос о территории Сернокислотного заводского поселка». На практике это означало, что Мотовилиха, которая долго и тяжело входила в состав Перми в 1920-х годах, вновь становилась отдельным городом. Все объекты строительства, расположенные в этой части города, передавались в ведение вновь созданного Молотовского горсовета. Автобусы и трамваи, связывавшие Пермь с Мотовилихой, оставались в общем пользовании двух городов. В состав Молотово включалась правобережная территория Верхней Курьи, а также «частично застроенный участок городских и крестьянских горок», расположенный между разделяемыми городами. Левшино и поселок Кислотного завода оставались загородными территориями.
В 1933 году постановлением ВЦИК была утверждена организация поселка на Химкомбинате на правом берегу Камы «с присвоением ему названия «Закамск» и поселка Бумкомбината с присвоением ему названия Краснокамск». Решение ВЦИК, с одной стороны, ставило крест на гигантомании пермской власти. С другой – и Закамск, и Краснокамск отнесены к непосредственному подчинению Пермского горсовета, что фактически означало признание их принадлежности к городу.
Свердловчане стремились не допустить полного слияния всех окрестных территорий в один город. Официального объяснения желания Уралплана разделить Пермь, Закамск и Мотовилиху, фактически создав вместо одного города три, а вместе с Краснокамском – четыре, нет. Вероятно, что в основе лежала экономическая целесообразность или извечное соперничество Перми и Екатеринбурга.
Пермяки, с одной стороны, вынуждены были подчиняться решениям Свердловска, с другой – не сдавались и гнули свою линию. В конце 1931 года – первой половине 1932 года пермский Горплан выработал основные положения по разработке перспективного плана развития хозяйства «Большой Перми». Необходимость создания подобного документа диктовалась «бурным развитием промышленности и необычайно высоким процентом роста населения города». В нем, например, предусматривалось выделение грузового автотранспорта и таксомоторного сообщения, а также пароходного для пригородного сообщения. Было указано, что необходимо проработать вопрос о механическом транспортном сообщении с Закамскими территориями с постройкой моста городского типа через Каму.

Дома по одной из улиц поселка Закамск, г. Молотов, 1953 год.

Несмотря на обсуждения в высоких кабинетах и масштабные планы по расширению Перми, включавшие в себя вопросы благоустройства и создания приемлемых жилищных условий, значительная часть населения города проживала в антисанитарии и не имела доступа к элементарным удобствам. Стремительный промышленный рост не приводил к улучшению жилищных условий, скорее, даже тормозил их развитие.
Важной вехой в жизни города стали очередные изменения в административном делении, приведшие к созданию большинства современных городских районов. В 1936 году были образованы следующие райсоветы: Ленинский (285 га), поселок Балмошная (часть будущего Орджоникидзевского района, 1,23 тысячи га), Сталинский (часть будущего Свердловского района, 2,8 тысячи га), Кагановический (часть будущего Дзержинского района, 9,6 тысячи га). 1 октября 1936 года население Перми достигло 200 тысяч жителей. Кроме того, еще 22 тысячи человек проживали в Закамском поселке, около 16 тысяч – в Левшино, более 63 тысяч – в сельской местности вокруг города.
Только после образования Пермской области – 3 октября 1938 года – Мотовилиха, недолго бывшая городом Молотово, была снова включена в состав Перми, став Молотовским, самым большим на тот момент районом площадью 26,9 тысячи га. После создания в 1940 году Орджоникидзевского и в 1941 году Кировского районов Пермь максимально приблизилась к современному административно-территориальному делению.

Business Class
Страница 2 / 20
Лента новостей
20%​«Семейная» в ценности. Что происходит на рынке ипотеки в Пермском крае?Миф о новом налоге на переводы физических лиц: слухи и фактыЦБ в четвертый раз подряд сохранил ключевую ставку: что будет с ипотекой Как менялись цены на жилье в мартеМатериалы самарской конференции по оценке и судебной экспертизеКризис в недвижимости откладывается на осеньРынок недвижимости накрыл отлив