Новости

Страница 4 / 21

4 Апреля 2025

Застройщики вибрируют: продажи сильно сжались, а долговое бремя становится все тяжелее. В принципе, при текущих ценах на квартиры и ставках по ипотеке странно, что вообще есть хоть какие-то продажи, — но отчетность девелоперов и банков показывает, что есть. В основном все еще за счет льготных программ, а также хитроумных способов в виде рассрочки от застройщика и прочей финансовой инженерии, которая нервирует Банк России. В ближайшие месяцы, если ставка останется запретительной, в стройкомплексе могут начаться банкротства. Но все говорят об этом с полным спокойствием: бурного кризиса недвижимости, когда люди остаются с недостроенными квартирами и без денег, а банки латают дыры в балансах, никто не ждет. Консенсус таков: банки всячески будут спасать застройщиков, которых они кредитуют, а если в этом деле им будет слишком тяжело — государство вмешается и точно не допустит падения крупных игроков. Все дело в заработавшей в 2019 году системе эскроу-счетов, которая была призвана положить конец проблеме обманутых дольщиков и сделать рынок новостроек цивилизованным. Для этого между гражданами-дольщиками и девелоперами встали банки. Их роль заключается в своего рода надзоре: деньги от продажи квартир «на котловане» теперь поступают на эскроу-счет, и под них банк выдает застройщику кредиты низкой ставке по мере возведения дома. Если продажи идут не так хорошо, застройщик может взять в этом же банке кредит, уже по рыночной ставке. Фактически строительный сектор стал «прокси» банков, их вотчиной, которой в последние шесть лет финансисты управляли по своему усмотрению. В сочетании со спонсируемой государством льготной ипотекой это вызывало у банков ощущение, что зарабатывать на недвижимости можно практически без всякого риска. И в самом деле: даже сейчас уровень покрытия проектного финансирования застройщиков средствами на счетах эскроу превышает 70%, то есть на 70% долги стройсектора покрыты живыми деньгами. Конечно, у застройщиков есть еще другие долги — облигационные, например, — и кто-то может быть закредитован сильнее, чем позволительно. Но все равно подушка из 6 трлн рублей на эскроу-счетах способна погасить масштабный кризис, а с отдельными игроками пусть разбираются их кредиторы. В конце концов, любой кризис несет с собой передел рынка, и более сильные или имеющие доступ к финансовому ресурсу игроки наверняка уже присмотрели себе активы тех, чье положение слишком шаткое. Считается, что банкам невыгодно банкротить девелопера — ведь придется тогда забрать недострой, а это нагрузка на капитал и непрофильный актив. Но на самом деле тут все будет зависеть от принципиальности ЦБ. У регулятора огромное поле для послаблений банковских нормативов и других способов помочь банкам пережить непростое время. Надвигающийся кризис в строительстве протестирует систему эскроу-счетов, и, если она выдержит (а пока все на это указывает), мы получим подтверждение: государству удалось выстроить устойчивую систему финансирования нового строительства, без обманутых дольщиков. Правда, за это пришлось заплатить всем нам: с 2019 года цена жилья в России выросла в два с половиной раза, с 70 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр (данные «СберИндекса»). Ведь в системе появилось новое звено — банки, которые привыкли хорошо зарабатывать, — и при этом застройщики тоже не хотели упускать свою маржу. Оплатили этот банкет граждане и государство, которое теперь много лет будет направлять из бюджета сотни миллиардов на льготную ипотеку. Поэтому держать цены для девелоперов и банков теперь дело не только безопасности (как только залоги начнут дешеветь, система зашатается), но и принципа: нельзя признать, что цена была неоправданно высока. Потерпеть осталось до осени, там и ставку могут снизить, а потом в дело вступит искусственно созданный дефицит жилья на рынке и цены, глядишь, снова пойдут в рост. Монокль

В Перми популярны маленькие квартиры, но ограничения могут изменить рынок

3 Апреля 2025

Несмотря на сложную ситуацию на рынке недвижимости, спрос на небольшие квартиры в Перми остается высоким. Как сообщили региональные застройщики, вскоре строительство такого жилья может столкнуться с новыми ограничениями. На платформе «Авито» представлено свыше тысячи объявлений о продаже квартир площадью до 33 кв. м. Среди предложений преобладают студии, также есть одно- и двухкомнатные квартиры. Средняя цена начинается от одного миллиона рублей — вполне доступный вариант в условиях высоких процентных ставок и ограничений льготных ипотечных программ, считают участники рынка. Однако риелторы отмечают снижение количества сделок за последний год. По словам специалиста по подбору новостроек агентства «Новый город» Любови Жигалкиной, большая часть покупателей теперь приобретает жилье для личного проживания. «Спрос изменился таким образом, что сейчас большее количество сделок приходится на тех, кто решает вопрос с покупкой жилья именно для себя или кого-то из родственников. Стало меньше инвестиционных сделок, поэтому на малогагабаритное жильё стало приходиться меньше сделок, их в основном покупали инвесторы для вложений», — рассказала Любовь Жигалкина. Эксперты разделились во мнениях относительно целесообразности строительства малогабаритных квартир. Многие считают, что площади в 28 кв. м недостаточны для комфортного проживания. Аналогичной позиции придерживается правительство, которое ранее ввело ограничения на проектирование таких квартир в Москве и Подмосковье. Теперь эти меры планируют распространить на другие регионы. Минстрой рекомендует местным властям согласовывать проекты с квартирами-студиями площадью от 28 кв. м. Тем не менее, местные эксперты опасаются, что подобные ограничения могут негативно сказаться на рынке недвижимости. Эксперт рынка недвижимости Игорь Юфарев подчеркнул, что ограничение спроса на доступные квартиры лишит многих возможности приобретения жилья, соответствующего их финансовым возможностям. «Я не вижу преимуществ в данный период времени в ограничении площади квартир. Есть спрос и предложение, мы же в рыночных условиях находимся. Получается, спрос на такие квартиры есть, но его искусственно ограничивают. Большое количество потребителей не смогут себе приобрести тот продукт, который могут себе позволить. Надеюсь, что если и будут вводить такие ограничения, то постепенно», — считает Игорь Юфарев. Пермские девелоперы заявили о готовности учитывать рекомендации Минстроя при проектировании новых объектов. Однако они предупреждают, что ограничения могут привести к росту стоимости квадратного метра. Директор компании-девелопера «Ингрупп» Матвей Дружинин отметил, что стандарты комфорта должны соответствовать современным требованиям, и минимальная площадь играет ключевую роль. «Рекомендации Минстроя о необходимости соблюдения девелоперами требований к минимальной площади жилья — это рациональный шаг, ориентированный на долгосрочное развитие отрасли. Квартиры с недостаточной площадью, особенно однокомнатные студии менее 28 кв. м, зачастую не обеспечивают должного уровня жизни для резидентов. Стандарты комфорта должны соответствовать современным потребностям, и минимальная площадь является одним из ключевых параметров. В наших проектах доля квартир-студий редко превышает 15% от общего числа квартир в жилом комплексе», — поделился директор компании-девелопера «Ингрупп» Матвей Дружинин. Эксперты полагают, что в Пермском крае рекомендации Минстроя вряд ли станут обязательными нормами, поскольку здесь значительно меньше новостроек с малогабаритными квартирами по сравнению с Москвой и Подмосковьем. РБК

«Большая Пермь». Рассказываем о дискуссии, которая велась в момент формирования границ города

31 Марта 2025

Жители 24 городов Прикамья смогут взять ипотеку под 6% на вторичном рынке

24 Марта 2025

С 1 апреля в 24 городах Пермского края жильё на вторичном рынке можно будет купить по семейной ипотеке по 6%. Семейная ипотека под 6% на данный момент распространяется только на новостройки. Вторичное жилье по семейной ипотеке можно будет с 1 апреля купить в 901 городе, где на начало 2025 года строилось два и менее многоквартирных домов. Список городов опубликован на сайте «Дом.РФ». В перечень населенных пунктов, где будет доступна льготная ипотека на вторичном рынке, вошло много городов на новых территориях России. В ДНР — 51 город, ЛНР — 36 городов. На третьем месте по количеству городов оказалась Свердловская область (36), на четвёртом — Вологодская область (29), на пятом — Челябинская область (25). Пермский край оказался на шестом месте в списке регионов по количеству городов, в которых семейная ипотека начнёт действовать на вторичном рынке. Перечень городов Пермского края, в которых с 1 апреля семьи смогут взять льготный кредит на готовую квартиру: Губаха; Гремячинск; Кудымкар; Кунгур; Березники; Усолье; Верещагино; Горнозаводск; Добрянка; Кизел; Краснокамск; Лысьва; Нытва; Оса; Оханск; Соликамск; Чайковский; Чердынь; Чернушка; Чусовой; Чермоз; Красновишерск; Очер. Генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions «Система исследований и решений» Регина Давлетшина считает, что инициатива хорошая, но несколько запоздалая. Она направлена на поддержку вторичного рынка в этих городах, потому что до 1 апреля 2025 года возможность воспользоваться льготной ипотекой у населения этих городов отсутствовала. Благодаря программе часть населения сможет реализовать свой отложенный спрос. Чтобы оценить влияние программы на рынок недвижимости, необходимо оценивать и несколько показателей: Объём предложений жилья, которое попадает под условия программы. Ключевым параметром программы является то, что дом, в котором квартира реализуется под льготную ипотеку, должен быть не старше 20 лет. «К сожалению, жилой фонд в этих городах в большинстве случаев крайне устаревший. Объём предложения, который соответствует условиям программы, не превышает 5-10%», — рассказала Регина Давлетшина. Численность платёжеспособной части населения, которая соответствует условиям программы. «Если рассматривать города, которые включены в программу, численность населения в них соответствует микрорайону города Перми. Ёмкость населения крайне мала. Если говорить о тех, кто может взять ипотеку, то эта ёмкость ничтожно мала», — комментирует Регина Давлетшина. Требования банков к платёжеспособности заёмщиков, которые являются достаточно жёсткими. «Принимая во внимание средние зарплаты этих муниципалитетов, далеко не каждый сможет воспользоваться льготной ипотекой», — подытожила эксперт. Регина Давлетшина добавила, что всё-таки распространение программы семейной ипотеки под 6% — хорошая инициатива, которой смогут воспользоваться некоторые категории населения. По её мнению, инициатива не повлияет на рост цен на недвижимость в целом, но жильё в ряде объектов, которые подходят под условия, подорожает. РБК

Дорого и богато

23 Марта 2025

Страница 4 / 21

Лента новостей

Что изменится в жизни россиян с 1 сентября Рэнкинг крупнейших оценочных организаций Пермь заняла второе место в «топе» российских городов по росту цен на вторичное жилье 18%Жилье в новостройках России подорожало на 17,9% за год Государство не будет спасать девелоперов День судебного эксперта Материалы ХVII Поволжской научно-практической конференции