Новости

Страница 14 / 19

Банк России может обновить рекорд ключевой ставки уже в октябре

22 Октября 2024

На октябрьском заседании по ключевой ставке ЦБ неизбежно ужесточит денежно-кредитную политику, основная неопределенность в том, насколько вырастет ставка, говорят опрошенные Forbes эксперты. Большая часть аналитиков склоняется к более сдержанному повышению — до 20%, однако часть экономистов допускает, что набор проинфляционных факторов и последние макроданные заставят регулятора обновить рекорд по уровню ключевой ставки уже в октябре

Главная интрига — в шаге
На предпоследнем в этом году плановом заседании по ключевой ставке 25 октября совет директоров Банка России неизбежно повысит ставку, уверены все 13 опрошенных Forbes экономистов и аналитиков. Интрига лишь в масштабе повышения. Восемь собеседников Forbes в базовом сценарии прогнозируют рост ставки на 1 п.п., до 20%. За всю историю ставка находилась на этом уровне лишь весной 2022 года после того, как ЦБ резко повысил ее из-за рисков для финансовой стабильности после начала «спецоперации»* на Украине и введения жестких санкций. Еще пять опрошенных экспертов считают, что на следующем заседании ЦБ обновит абсолютный рекорд по ставке, повысив ее сразу на 2 п.п. — до 21%.

ЦБ еще в сентябре допускал, что может повысить ставку на следующем заседании, «с тех пор поступило много новых негативных данных», говорит руководитель дирекции по работе с инструментами с фиксированной доходностью УК «Альфа-Капитал» Евгений Жорнист. В частности, инфляция остается на повышенном уровне: рост цен с сезонной корректировкой в сентябре ускорился с 7,5 до 9,8%. Инфляционные ожидания населения снова выросли — с 12,5 до 13,4% на годовом горизонте, максимум с начала года. Ценовые ожидания бизнеса также выросли, а кредитование компаний сохраняется на высоком уровне. «Мы склоняемся к уровню в 20%, но исключать более агрессивный шаг не стоит», — говорит Жорнист. Кроме того, ЦБ, как ожидает аналитик, изменит вверх прогноз по ставке и инфляции (по итогам заседания будет представлена новая версия макроэкономического прогноза регулятора), а также даст жесткий сигнал на ближайшие заседания.
По оценкам Bloomberg Economics, до конца года ставка вырастет до 21% — либо двумя шагами по 1 п.п., либо уже на заседании 25 октября. «В пользу резкого повышения говорит практически вся статистика по росту цен и ценовым ожиданиям. В пользу сдержанности и повышения шагами в 1 п.п. — статистика деловой активности, которая указывает на замедление роста спроса», — объясняет главный экономист Bloomberg Economics по России и Центральной и Восточной Европе Александр Исаков. Кроме того, комбинация плавного повышения ставки и сигналов о возможности ее дальнейшего роста более эффективно снижает спрос на кредиты по плавающей ставке корпоративных заемщиков, чем резкие повышения ставки, рассуждает он.
Базовый сценарий на 25 октября — повышение ставки до 20%, однако сочетание устойчиво высокой инфляции, продолжающегося роста корпоративного кредитования, «сюрпризов» бюджетных проектировок по тарифам 2025 года и расширение бюджетного дефицита 2024 года, а также скачок инфляционных ожиданий населения в октябре вместе с ослаблением курса рубля повышает вероятность, что будет сделан выбор в пользу более высокого значения, указывает руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая.

Изменение оценки бюджетного дефицита на 2024 год в большую сторону (с 2,1 до 3,3 трлн рублей) делает сценарий с повышением ставки до 21% более вероятным, считают в SberCIB Investment Research.

Некоторые экономисты допускают и более решительный шаг ЦБ. «Базовый сценарий — повышение ставки на 2 п.п. с сохранением сентябрьского сигнала (о возможности повышения на ближайшем заседании. — Forbes). Альтернативный — повышение на 3 п.п. в и небольшое смягчение сигнала», — говорит директор аналитического департамента ИК «Регион» Валерий Вайсберг.

По мнению Александра Исакова, потолок повышения ставки в текущем цикле — 25%. Это примерно соответствует уровню 20% февраля 2022 года с коррекцией на рост глобальных ставок, которые тогда были близкими к нулю, и определенное «разъякоревание» ожиданий по инфляции предприятий и потребителей после нескольких лет недостижения цели в 4%, объясняет он.

С чем подошел ЦБ к заседанию
Накануне заседания ЦБ давал жесткие сигналы по поводу предстоящего решения. В частности, 14 октября зампред Банка России Алексей Заботкин подтвердил, что 25 октября ставка может быть снова повышена. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на прошлой неделе говорила, что решение по ставке не предопределено, однако «текущая инфляция и динамика инфляционных ожиданий, и темпы роста кредитования, и внешние условия — они во многом подтверждают те соображения, которые были у нас в сентябре, когда мы повышали ключевую ставку».
В последнем бюллетене «О чем говорят тренды» аналитики Банка России признали: хотя годовая инфляция в сентябре и опустилась до 8,6%, дальнейшее ее замедление остается под вопросом. В последней версии макропрогноза регулятор ожидал роста цен на 6,5–7% по итогам года, фактическое значение инфляции, вероятно, будет выше, указывают авторы бюллетеня.

С одной стороны, ЦБ отмечает позитивные тренды: начавшееся охлаждение спроса со стороны частного сектора, в том числе на заемные средства, уменьшение аппетита бизнеса к расширению производства в расчете на спрос и к найму персонала. Однако темпы роста зарплат пока только стали сближаться с ростом производительности труда, а потребление домохозяйств только начало снижаться при сохранении высокой нормы сбережений.

С другой стороны, торможения инфляции с текущих уровней не наблюдается. Более того — на повестке новые проинфляционные факторы. Во-первых, это повышение утилизационного сбора, которое аналитики ЦБ называют резким. Оно предполагает рост утильсбора на 70–80% в 2024 году и его последующую ежегодную индексацию на 10–20% с 2025 года. Во-вторых, предстоящая индексация тарифов ЖКХ летом 2025 года на 11,9% вместо изначально запланированных 5,7%. Наконец, неожиданным для ЦБ стало и резкое повышение оценки Минфином дефицита бюджета на 2024 год — с 2,120 трлн до 3,296 трлн рублей.
«Эти проинфляционные факторы носят разовый характер. Они прямо влияют на общий уровень потребительских цен, но не на устойчивые темпы роста цен. Однако в условиях незаякоренных и высоких инфляционных ожиданий действие таких факторов может иметь осязаемые вторичные проинфляционные эффекты на потребительские цены», — пишут аналитики Банка России. ЦБ придется реагировать на эти факторы либо с помощью дополнительного повышения ключевой ставки, либо через продление периода поддержания высокой ставки, либо комбинацией этих действий, констатируют они.

«Кроме прямого вклада в инфляцию (по нашим оценкам, по совокупности всех факторов до +1–2 п.п. в 2025 году), повышенная индексация тарифов и сборов может привести к вторичным эффектам — росту инфляционных ожиданий бизнеса, который будет ориентироваться на более высокие значения при назначении отпускных цен на собственную продукцию», — объясняет старший аналитик УК «Первая» Наталья Ващелюк.
По мнению главного экономиста «БКС Мир инвестиций» Ильи Федорова, индексация тарифов ЖКХ и естественных монополий с учетом роста утильсбора будет давать 1,5–2 п.п. к инфляции следующего года. «Таким образом, ЦБ нужно приводить инфляцию уже не к 4%, а к 2% в течение пяти кварталов (чтобы достичь таргета. — Forbes). Для компенсации дополнительных 2 п.п. требуется дополнительное повышение ставки еще на 3–4 п.п., исходя из лагов действия денежно-кредитной политики. Но сейчас стоимость денег на рынке сильно выше, чем «ключевая +1–2 п.п.». Деньги стоят примерно «ключевая +4 п.п.», то есть столько, сколько бы они стоили при ставке 21%», — рассуждает эксперт.
Что касается ослабления рубля, то в сентябре, по оценке ЦБ, оно значимо не отразилось в динамике цен. В то же время снижение курса национальной валюты могло стать одной из причин роста инфляционных ожиданий населения, допускает главный экономист «Т-Инвестиций» Софья Донец.

Говоря о том, какой сценарий выберет в итоге ЦБ, чтобы купировать риски и добиться приближения таргета, все собеседники склоняются к версии, что ему придется комбинировать повышение ключевой и с длительным периодом высоких ставок, и с жесткой риторикой.

Форбс

Будет КРТ

22 Октября 2024

Механизм комплексного развития территорий, закрепленный в законодательстве всего четыре года назад, повсеместно применяется российскими, в том числе пермскими застройщиками. В Прикамье заключено уже 19 договоров КРТ, и региональные власти прорабатывают применение инструмента еще для более чем 20 площадок. В краевом минимуществе отмечают, что этот способ позволяет расселять аварийные дома, создавать новое жилье, обеспечивая его необходимой инфраструктурой. Однако застройщики обращают внимание не только на преимущества, но и на трудности, возникающие в процессе участия в проектах КРТ.
На территории Пермского края заключено 19 договоров комплексного развития (КРТ), сообщили в региональном минимуществе. Большинство площадок находятся в Перми: в Ленинском, Свердловском, Индустриальном, Дзержинском, Кировском районах. Договоры КРТ подписаны также в отношении территорий в Пермском округе — это село Фролы, деревни Паздерино, Кондратово, Жебреи, село Плеханово в Кунгурском округе. Региональные минимущество и минстрой прорабатывают применение механизма КРТ в отношении еще более 20 территорий, но о каких именно площадках идет речь, не уточняется.

Механизм комплексного развития территорий чрезвычайно популярен не только в Прикамье, этот способ освоения и реновации земель стал трендом в строительстве в России в последние четыре года. Как отмечала на недавнем Камском форуме профессионалов рынка недвижимости директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич, всего в комплексное развитие в России вовлечена 1261 территория площадью 32 тыс. га, заключено 584 договора КРТ.

Федеральный закон о КРТ был принят в конце 2020 года. При использовании этого инструмента девелоперы не только застраивают жильем крупные площадки, но и берут на себя обязательства по благоустройству и возведению социнфраструктуры в этих комплексах. Как ранее подчеркивал губернатор Пермского края Дмитрий Махонин, это помогает «уходить» от точечной застройки. Закон призван обеспечить сбалансированное и устойчивое развитие населенных пунктов, повысить качество и комфорт городской среды, развитие транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, благоустроить территории.
Существует несколько видов комплексного развития территорий. КРТ жилой застройки — когда реновации подлежат ветхие многоквартирные дома либо дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

КРТ нежилой застройки применяется в отношении аварийных или подлежащих сносу или реконструкции объектов капстроительства; объектов, которые планируется реконструировать на основании Адресной инвестпрограммы (АИП). Также в рамках этого вида КРТ редевелопменту подлежат самовольные строения, объекты, характеристики и виды разрешенного использования которых не соответствуют параметрам строительства, установленным Правилами землепользовании и застройки.

С помощью КРТ незастроенной территории развивают участки, находящиеся в федеральной, государственной либо муниципальной собственности, в том числе с расположенными на них объектами капстроительства (при условии отсутствия обременения правами третьих лиц).

КРТ по инициативе правообладателей ведется по решению владельцев участков или расположенных на них объектов недвижимости.

Социальный подход
В краевом минимуществе отмечают, что участвуют в подготовке каждого проекта КРТ вместе с девелоперами. Застройщики еще на этапе моделирования вместе с местными администрациями и отраслевыми органами продумывают свои комплексы и окружающую их территорию с точки зрения комфорта будущих жителей. Проект рассматривается в комплексе, а перечень необходимых объектов инфраструктуры определяют исходя из нормативов градпроектирования. Для каждой площадки проводится транспортное моделирование с учетом объемов планируемого жилья. Освоение территории рассматривается в соотношении с существующей и планируемой застройкой.

«Благодаря КРТ в Прикамье удается решать такие задачи, как расселение аварийного жилищного фонда, создание нового, качественного жилья для горожан, благоустройство дворовых и общественных пространств, создание новых социальных объектов рядом с новым жильем, улучшение транспортных условий в новых микрорайонах, реновация промышленных территорий»,— подчеркнули в минимуществе.

За время действия закона о КРТ отношение девелоперов к нему сменилось от осторожного внимания до фактического применения. Самым первым в регионе, в марте 2022 года, подписал договор комплексного развития федеральный застройщик «Девелопмент-Юг». При возведении ЖК «Мы» в Кондратово компания построит детский сад на 450 мест, межквартальную улично-дорожную сеть, запроектирует выезд из поселка и выделит земли под новую школу и еще два детских сада. Этой весной застройщик на полгода раньше срока ввел в эксплуатацию первый дом в квартале. Также примерно на год раньше сроков компания приступила к строительству детского сада.

Первым застройщиком, подписавшим договор КРТ в Перми, стала кировская группа «Железно» (декабрь 2022 года). Девелопер занимается реновацией площадки бывшего Пермского мясокомбината на ул. Дзержинского, 31. В ЖК «Камаполис» компания возведет детский сад, сквер и прочее. Среди других проектов КРТ, по которым подписаны договоры,— застройка девелопером ПМД бывшего маргаринового завода в Перми по ул. Телеграфной, возведение «Ониксом» квартала в Камской долине и другие. По этому механизму застроят несколько территорий, право на освоение которых разыграли краевые власти ранее. Это реновация в микрорайоне ДКЖ — стройка на 25 га земли станет одним из самых крупных проектов КРТ в стране. Торги выиграла столичная ГК «Кортрос». Компания «Дельта-Партнер» возведет в Паздерино коттеджный поселок «Барбарис», а СГ «Развитие» построит новое жилье на ул. Плеханова в Перми. Федеральный застройщик «Брусника» займется освоением площадки на «Тихом Компросе», которую компания получила на недавних торгах.

В минимуществе обратили внимание, что в марте президент Владимир Путин поручил разработать 200 мастер-планов развития крупных и малых городов. По данным ведомства, разработка мастер-планов — концепций застройки городов, агломераций и территорий — приоритет в градполитике Прикамья. Подготовка этих документов является одним из условий договоров КРТ для знаковых и больших территорий в Прикамье.

Инициативный подход
Директор по развитию АО «ПЗСП» Андрей Мущинкин рассказал, что ПЗСП собирается участвовать в торгах по комплексному развитию территорий, которые объявят краевые власти — причем застройщика интересуют все виды КРТ. Кроме того, компания планирует обращаться в органы власти с предложением о проекте КРТ по инициативе правообладателя. Речь идет о бывшей промбазе на ул. Норильской, 6, в Индустриальном районе Перми. Сейчас разрабатывается мастер-план площадки, устанавливаются границы территории КРТ. Проекты комплексного развития, которые власти Прикамья уже разыграли на торгах, не вписывались в основную бизнес-модель компании. «ПЗСП специализируется на доступном жилье, а проекты КРТ по прошедшим торгам располагались в центральных районах города, где цена реализации квадратного метра была бы очень высокой для нашего основного потребителя»,— заметил Андрей Мущинкин.

По словам директора СЗ «Железно Пермь» Артема Елесина, в ЖК «Камаполис», который возводится в рамках КРТ, на этапе строительства находятся четыре дома и детский сад на 320 мест. Два дома сдадут во II квартале 2025 года, третий — во II квартале 2026 года, четвертый — в III квартале 2026-го. Детский сад будет готов к вводу в эксплуатацию в 2026 году. Второй проект КРТ группы «Железно» в Перми касается освоения Камской долины и участка под картодром в Индустриальном районе. Договор по нему уже подписан. В Камской долине девелопер возведет жилье со школой, детским садом и объектами туристическо-развлекательного кластера. К строительству домов «Железно» рассчитывает приступить в 2026 году, после согласования концепции застройки и смены необходимых градрегламентов. Начало возведения картодрома на шоссе Космонавтов запланировано на 2027 год.

Группа компаний «Альфа» готовится к заключению договора комплексного развития территории по ул. Трамвайной, 37, и Алтайской, 2/1, площадью 3,6 га. Жилой комплекс в этой локации станет флагманским проектом «Альфы», где, по более ранним данным, девелопер возведет около 74 тыс. кв. м жилья. Гендиректор ГК «Альфа» Сергей Ширинкин обратил внимание, что с предложением подписать договор КРТ для застройки микрорайона Паркового компания вышла более двух лет назад и была одной из первых в Перми, кто готов заняться КРТ. Все это время проект готовился к подписанию, договор комплексного развития уже должны были заключить, но подписание документа приостановили для доработки транспортной модели по предложению краевого минтранса.

Грани рентабельности
«В последнее время КРТ действительно стало очень популярным и в России, и в Перми. Это новый виток развития отрасли. Застройщики получают возможность строить на больших площадках, а администрация — новые социальные объекты. Это не точечная, а более гармоничная, спланированная застройка города — фактически появление нового района»,— говорит Сергей Ширинкин. По мнению эксперта, за инструментом КРТ будущее, так как он позволяет развивать существующие и создавать новые, современные микрорайоны с инфраструктурой, где жители будут максимально комфортно себя чувствовать. «Форма еще новая с точки зрения законодательства, власти не выработали единый подход ко всем участникам рынка. Механизм в целом не отточен. И если в теории все просто и прозрачно, то на практике регулярно сталкиваешься с различными нюансами, дополнительными согласованиями»,— поясняет собеседник. При подготовке проектов КРТ власти и девелоперы стремятся совместно решить социальные проблемы в районе, где готовится жилищное строительство. Но решить их все невозможно — это просто нереализуемо с точки зрения экономики, рассуждает гендиректор «Альфы».

Андрей Мущинкин из ПЗСП подчеркнул, что масштабные строительные проекты КРТ дают девелоперу возможность надолго и предсказуемо загрузить собственные производственные мощности. Кроме того, такие проекты отличаются глубиной разработки, качеством благоустройства прилегающей территории, масштабом обновленной инфраструктуры. Это позволяет застройщику показать производственные достижения, уровень технологий, степень ответственности и укрепить репутацию. В то же время такие проекты имеют высокие риски реализации на грани рентабельности, девелопер даже может в результате получить убыток. Это происходит тогда, когда в проект заложена избыточная социальная нагрузка, считает директор по развитию ПЗСП.

Специфическим свойством комплексного развития территории жилой застройки является необходимость работы с жителями аварийных домов в процессе их расселения. «У ПЗСП уже есть такой опыт — это снос бараков в микрорайоне Судозавод и расселение жителей в современное жилье. Такой опыт может пригодиться ПЗСП и в дальнейшем в реализации проектов КРТ»,— поделился Андрей Мущинкин.

Артем Елесин из «Железно Пермь» характеризует этот инструмент как очень удобный с точки зрения взаимодействия органов власти и застройщика. С помощью КРТ девелопер может создавать комплексную, безопасную, современную и комфортную среду для проживания, с четким пониманием уже на старте проекта, какие социальные, коммерческие и прочие объекты разместятся в конкретном ЖК. «Благодаря этому мы можем смело давать гарантии нашим клиентам о том, что будет строиться и в какие сроки»,— уверен директор СЗ «Железно Пермь». Однако если территории КРТ разрозненны, разделены или находятся в разных локациях, к планированию их освоения не всегда удается подойти комплексно, считает господин Елесин.

КоммерсантЪ

Ипотека на распутье

15 Октября 2024

Как повышение ставки и сокращение льготных программ повлияли на рынок ипотеки

В третьем квартале 2024 года рынок недвижимости оказался под давлением двух негативных факторов — сокращения льготных ипотечных программ и роста ключевой ставки. Тем не менее некоторый спрос на кредиты по ставке выше 20% годовых сохраняется. Для кого сегодня актуальна ипотека и стоит ли брать кредит в расчете на дальнейшее рефинансирование, разбирался «Ъ-Review».
В начале 2024 года игроки рынка предрекали: в случае отмены или сокращения льготных программ ипотеку ждут не лучшие времена. Пессимистичные прогнозы усиливались на фоне последовательного роста ключевой ставки: с начала года она выросла с 16% до 19%. Вслед за ключевой ставкой увеличивались и ставки по рыночным кредитам (без льгот), достигнув к началу осени 18–19% годовых. В таких условиях решение квартирного вопроса представлялось малореалистичным.
Тем не менее в первом полугодии 2024 года российские банки предоставили клиентам на покупку недвижимости более 2,85 трлн руб. Несмотря на инициативы ЦБ по «охлаждению» рынка и поэтапное повышение рыночных ставок, этот результат оказался всего на 6% ниже по сравнению с январем—июнем 2023 года. «Такая динамика связана с разогнавшимся спросом из-за завершения универсальной госпрограммы и старых условий семейной ипотеки»,— отмечают в ВТБ.
В сентябре крупнейшие банки повысили ставки по базовым ипотечным программам уже до 21% годовых, что стало максимальным уровнем с 2018 года, с учетом ожиданий рынка о том, что потенциал роста ключевой ставки все еще не исчерпан и это может быть не предел.

Рынок без поддержки

Аналитика по третьему кварталу показывает, что охлаждение ипотечного кредитования уже началось. По данным ДОМ.РФ, количество ипотечных кредитов в июле 2024 года сократилось на 46% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, в августе — также на 46%, в сентябре снижение составило уже 59%.
Но даже по столь высоким ставкам некоторые заемщики продолжают брать кредиты. «В основном ипотеку на вторичном рынке недвижимости оформляют клиенты, у которых остро стоит жилищный вопрос, например требуется размен или недостает небольшой суммы для покупки выбранного объекта»,— объясняет зампредседателя правления Абсолют-банка Антон Павлов, уточняя, что сумма кредита, как правило, не превышает 4 млн руб. и в большинстве случаев заемщики рассчитывают погасить кредит за короткий период времени.
Однако надо понимать, что в текущих условиях погасить кредит быстрее — задача нетривиальная. Во-первых, за счет резкого роста ставок значительно вырос ежемесячный платеж по ипотеке. Например, согласно расчетам на сайтах ключевых игроков рынка, ежемесячный платеж по кредиту 3 млн руб. на 30 лет по базовой программе составит 21–55 тыс. руб. При сумме кредита 4 млн руб. ежемесячный платеж составит уже 73–81 тыс. руб., а при сумме 5 млн руб.— не менее 110 тыс. руб. Во-вторых, за счет значительной инфляции в этом году выросли все статьи расходов, а значит, у заемщика остается меньше свободных средств, которые можно было бы направлять на досрочное погашение.

Квартира не для инвестиций

Помимо своей ключевой цели — решения квартирного вопроса — ипотеку нередко использовали и для приобретения инвестиционных квартир, которые покупались для сдачи в аренду. В разные периоды времени доля такой ипотеки составляла от 10% до 30% от общего объема выдач. «Пик спроса на инвестиционные квартиры пришелся на период действия госпрограмм с субсидированием ставки при отсутствии ограничений по количеству ипотечных кредитов, оформленных заемщиком на льготных условиях,— говорит Антон Павлов.— Цены на недвижимость в этот период стремительно росли, ставки по ипотеке были ниже уровня инфляции, поэтому многие из тех, кто имел сбережения, вкладывали свои средства в покупку недвижимости».
По данным ЦИАН, за год с августа 2023 по август 2024 года ставки аренды в однокомнатных квартирах в городах с населением от 500 тыс. жителей в среднем выросли на 29,6%, в двухкомнатных — на 25,7%. Впрочем, в сентябре ситуация на рынке стабилизировалась за счет увеличения предложения.
Как отмечают участники рынка, сегодня доля инвестиционной ипотеки в выдачах невелика. «Брать ипотеку под 20% имеет смысл в том случае, если это покупка для улучшения своих жилищных условий,— рассуждает гендиректор агентства Frank RG Юрий Грибанов.— Откладывать такую покупку в ожидании низких ставок действительно не стоит. Но важно рассчитать свои силы и быть уверенным в том, что ежемесячный платеж не станет неподъемным финансовым обременением. Для инвестиционных целей, я думаю, покупка квартиры в ипотеку под 20% годовых — это плохая идея».

Условия становятся прозрачными

Одним из способов поддержать спрос на ипотеку даже в условиях роста ставок были единовременные комиссии банков за установление пониженной процентной ставки. «Это было востребовано на рынке, однако для того, чтобы воспользоваться этой опцией с выгодой, нужно правильно посчитать экономический эффект и определить для себя график фактического погашения задолженности»,— объясняет старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Для того чтобы запретить подобную практику, ЦБ ввел ипотечный стандарт, обязав банки с 2025 года при получении от заемщика вознаграждения за установление пониженной процентной ставки «честно информировать его о том, какова разница в полной стоимости кредита, чтобы при принятии решения заемщик понимал, выгодна ли для него эта услуга». Также банк должен будет возвращать неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита.
Впрочем, на смену запрещенным инструментам придут другие, считают эксперты. «Мы можем увидеть рост выдач ипотеки по спецпредложениям от застройщиков до конца года,— ожидает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.— В то же время ипотечный стандарт позволит заемщику точно понять, как формируется ценообразование объекта жилья в ипотеке». По мнению Ирины Носовой, закручивание гаек регулятором порождает создание банками новых инструментов поддержания выдач.

Поможет ли рефинансирование?

Более реалистичным способом сокращения долговой нагрузки является рефинансирование кредита, то есть переоформление займа в другом банке по более низкой ставке. Однако стоит учитывать несколько важных нюансов. Во-первых, чтобы рефинансирование было выгодным, необходимо дождаться снижения ставок хотя бы на 2 процентных пункта. При этом с момента выдачи кредита должно пройти не менее шести месяцев, в течение которых нельзя допускать просрочки. Хорошая новость состоит в том, что рефинансировать кредит можно несколько раз, то есть при поэтапном снижении ключевой ставки заемщик может несколько раз оформлять новый кредит на погашение действующего. Плохая новость — эксперты не ждут снижения ставок в ближайшие шесть-девять месяцев. В ВТБ прогнозируют, что «потепление» на рынке ипотеки наступит не раньше 2026 года.

Рынок ищет градус охлаждения

Увеличение ключевой ставки 13 сентября до уровня 19%, а также исчерпание лимитов по льготным программам отразилось на показателях продаж, рассказывает директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. «При этом сложно пока говорить о сокращении ввода в эксплуатацию жилых проектов, скорее сейчас мы видим решение девелоперов об откладывании запуска проектов или продажи части активов вследствие увеличения стоимости проектного финансирования, привязанного также к ключевой ставке,— продолжает она.— Исходя из текущей ситуации, мы можем увидеть замедление ввода в эксплуатацию не раньше чем через два-три года — среднего цикла строительства объектов многоквартирной жилой застройки».
Из-за экстравысоких ставок и ужесточившейся господдержки во втором полугодии рынок ипотеки серьезно «охладится», ожидают участники рынка. По оценке ВТБ, за это время объем выдач в целом по России может составить около 2,3 трлн руб., что будет почти на 20% ниже результата первого полугодия текущего года и на 50% — второго полугодия 2023 года. Впрочем, на рыночную ипотеку во втором полугодии будет приходиться достаточно существенная доля — около 44% в общем объеме выдач. Еще порядка 46% займет семейная ипотека, оставшуюся часть — IT, дальневосточная и арктическая госпрограммы.
По итогам 2024 года ВТБ прогнозирует продажи ипотеки более чем на треть ниже, чем в 2023 году. «При этом не стоит забывать о том, что 2023 год был рекордным с точки зрения ипотечных выдач, поэтому катастрофы на ипотечном рынке не наблюдается,— уточняет Ирина Носова из АКРА.— Кроме того, выдачи текущего года будут даже несколько превышать выдачи 2022 года. Снижение выдач по “первичке” в 2024 году ожидается примерно на 25%, по всем остальным кредитам — на 40%». По мнению Антона Павлова, доступность жилья в будущем году будет зависеть от того, в каком объеме будет выделено финансирование на госпрограммы, а также от возможности реализации партнерских программ с субсидированием ставки от застройщика.

КоммерсантЪ

В Прикамье на 40% снизилась выдача семейных ипотек

12 Октября 2024

В Пермском крае отмечено снижение ипотечного кредитования по программе «Семейная ипотека». В сентябре 2024 года в регионе было выдано 664 таких ипотеки на общую сумму 3,1 млрд руб. Количество выданных кредитов год к году снизилось на 40,6%.

«Семейная ипотека» — это программа жилищного кредитования для российских семей с детьми, которая позволяет им взять льготную ипотеку по сниженной ставке. Разницу между рыночной и льготной ставками кредиторам компенсирует государство. Программу запустили в 2018 году.
1 июля 2024 года семейная ипотека перестала работать по старым правилам. Саму программу продлили до 2030 года, однако её условия при этом изменились.

Если в июне 2024 года было выдано более 1,1 тыс. кредитов по программе «Семейная ипотека», то уже в июле количество снизилось до 258 (на 53,8% меньше, чем в июле 2023 года), в августе число кредитов выросло до 491 (на 42,1% меньше, чем в августе 2023 года). Данные РБК Пермь предоставили в Отделении Пермь Уральского ГУ Банка России со ссылкой на данные ДОМ.РФ.

«В 2023 году в Пермском крае среднемесячная сумма кредита по льготной программе «Семейная ипотека» сложилась на уровне 4 млн руб., каждый месяц выдавалось в среднем по 650 кредитов. В январе-сентябре 2023 года выдавалось в среднем 592 кредита, при той же среднемесячной сумме кредита 4 млн руб. За 9 месяцев 2024 в месяц выдавалось 552 кредита на среднемесячную сумму 4,5 млн руб. В первой половине 2024 года, до отмены льготной ипотеки, в среднем выдавалось по 632 кредита в среднем по 4,4 млн руб.», — рассказали в пресс-службе банка.
В банках Пермского края уже исчерпаны лимиты по программе семейной ипотеки. Как считает генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions «Система исследований и решений» Регина Давлетшина, лимиты на предоставление семейной ипотеки будут пересмотрены и продолжат спускаться на регионы, но в меньших объёмах, чтобы избежать обвала на рынке недвижимости.

РБК

Что ждет рынок недвижимости при высоких ставках и новых стандартах

11 Октября 2024

Страница 14 / 19

Лента новостей

Как менялись цены на жилье в марте Материалы самарской конференции по оценке и судебной экспертизе Кризис в недвижимости откладывается на осень Рынок недвижимости накрыл отлив В Перми популярны маленькие квартиры, но ограничения могут изменить рынок «Большая Пермь». Рассказываем о дискуссии, которая велась в момент формирования границ города Жители 24 городов Прикамья смогут взять ипотеку под 6% на вторичном рынке Дорого и богато